Hai una stanza da affittare per brevi periodi a casa tua? oppure un appartamento o casa vacanza indipendente e vuoi metterlo a reddito quando non ci vai tu? oppure hai deciso di lanciarti nel mondo dei cosiddetti “affitti brevi” come imprenditore perché gestisci più di una proprietà, tua o per conto di altri?
Airbnb è la piattaforma ideale per farlo, in questo articolo vediamo come pubblicare e gestire un annuncio su questo portale, e i miei consigli personali al termine di 4 stagioni da host.
Premessa
Creare un annuncio su Airbnb per una struttura è una cosa relativamente semplice, grazie alla procedura guidata che viene offerta dal portale, molto intuitiva. Il “difficile” sta nel gestire al meglio ed ottimizzare l’annuncio, per fare in modo di avere sempre il controllo su di esso e naturalmente ricevere le prenotazioni che desideri e che gli ospiti vadano via soddisfatti.
Come registrare la propria struttura su Airbnb
Per iniziare servono tre cose:
un account su Airbnb
un certo numero di foto (minimo 5) da accompagnare all’annuncio
e naturalmente che la tua struttura sia già in regola con autorizzazione secondo le normative vigenti in Italia
Se hai già un account viaggiatore Airbnb, puoi utilizzare quello, non è necessario creare un account diverso come host. Su Airbnb infatti se sei contemporaneamente host e viaggiatore puoi switchare da una modalità all’altra molto velocemente, sia sul sito da desktop che dalla app. Ma passiamo alla registrazione della tua struttura.
Dalla home di Airbnb clicca su “diventa host” e dopo aver effettuato l’accesso nel tuo account già esistente o la registrazione ex-novo puoi iniziare la configurazione del tuo nuovo annuncio cliccando su “Crea nuovo Annuncio”.
Prima di tutto ti verrà chiesto di inserire il tuo indirizzo (quello di dove si trova l’alloggio in cui vuoi ospitare non il tuo di casa!). Il completamento dell’annuncio poi si articola in 3 fasi:
Parlaci del tuo alloggio
Fai in modo che si dinstigua dagli altri
Completa e pubblica l’annuncio.
Prima fase dell’inserimento dell’annuncio: che tipo di alloggio offri
La prima cosa che dovrai specificare è la tipologia di alloggio che offri. Su Airbnb sono previsti anche alloggi particolari come “baita”, “castello”, “barca”, dammuso” etc, ma non preoccuparti se si tratta di una normale casa o appartamento, scegli fra una di queste due opzioni:
La seconda cosa che dovrai specificare è se, in questa casa o appartamento, affitti solo una stanza oppure l’alloggio per intero. Su Airbnb infatti le possibilità sono tre:
un alloggio intero (tutta la casa o l’appartamento, o qualsiasi altra tipologia di edificio tu abbia indicato)
una stanza privata all’interno di questo alloggio
una stanza condivisa (solo per host professionisti che gestiscono un ostello)
Fase successiva: scegli se mostrare la posizione esatta del tuo alloggio sulla mappa oppure no (per questioni di privacy)
La tua posizione esatta sarà mostrata solo agli ospiti prenotati. In caso che tu voglia invece mostrare l’indirizzo preciso anche agli ospiti non prenotati deve selezionare l’opzione “Mostra la posizione precisa”.
Fase successiva: indicare le informazioni di base dell’alloggio:
quante persone possono essere ospitate in tutto
quante camere da letto, letti e bagni sono presenti
Seconda Fase: mostrare e descrivere il tuo alloggio
Per mettere in evidenza il tuo alloggio dovrai:
inserire l’elenco dei servizi che offri (aria condizionata, parcheggio, tv, lavatrice, etc) scegliendo tra una lista di opzioni da spuntare. Ricordati che avere in casa un estintore e un rilevatore di monossido di carbonio in Italia al momento è obbligatorio per gli affitti brevi e le strutture ricettive
caricare almeno 5 foto. Una volta caricate le foto (meglio se sono in formato orizzontale) ti verrà chiesta di scegliere la “foto di copertina”, quella cioè che verrà messa in maggior risalto nel tuo annuncio, che verrà mostrata per prima.
scrivere il titolo dell’annuncio: su Airbnb i titoli devono essere brevi, max 32 caratteri, perciò cerca un titolo efficace che descriva il punto forte di quello che offri. per esempio: casa con vista mare e parcheggio privato, oppure camera con bagno privato e terrazza. Ovviamente dipende anche dalla località in cui affitti, e da quali sono le maggiori attrattive di questa località, per esempio potresti semplicemente scrivere “appartamento a 5 min a piedi dal colosseo”, in questo caso il punto forte della tuo alloggio è la location.
Descrivere l’alloggio scegliendo tra alcune opzioni preimpostatre da Airbnb. Esempio: “Centrale” o “Adatto alle famiglie”.
infine scrivere una descrizione di max 500 caratteri, le descrizioni su Airbnb devono essere sempre scritte manualmente e non vengono mai generate in automatico come accade per esempio su Booking. La descrizione può essere scritta nella lingua che desideri e verrà tradotta automaticamente nella lingua della persona che sta leggendo (in base alle impostazioni del suo browser). Dovrebbe essere concisa e scritta per punti, per mettere in risalto le principali caratteristiche di quello che offri e far capire subito a chi sta cercando un alloggio se il tuo fa al caso loro. Cerca di descrivere i principali vantaggi che gli ospiti avranno nello stare da te.
Lista servizi Airbnb
Ultima Fase: completa e pubblica
Ora è il momento di impostare il tuo Prezzo Base, ti sarà chiesto di impostarne uno per i giorni feriali ed eventualmente uno diverso per il weekend. Scrivi la tariffa che desideri applicare a notte per il tuo alloggio, in seguito potrai impostare tariffe diverse anche per ogni singolo giorno disponibile nel tuo Calendario.
ATTENZIONE! dalla data di ultimo aggiornamento di questo articolo Airbnb ha modificato le impostazioni dei prezzi degli alloggi. Da oggi in poi infatti non esistono più i prezzi splittati in due come era stato finora (prezzo base+ commissione che paga l’ospite) bensì il prezzo che viene inserito nel calendario costituisce il prezzo finale che paga l’ospite, a cui non va aggiunta nessuna commissione. Le commissioni le paga interamente l’host ed ammontano al 15,5% più IVA.
Queste modifiche entreranno in vigore definitivamente il 13 ottobre 2026. Per chi ha un annuncio già attivo è possibile convertire automaticamente tutti i prezzi che ha a calendario. Per le prenotazioni attive varrà il vecchio sistema del prezzo splittato in due, per tutte quelle nuove vale il nuovo sistema.
Per ogni prezzo impostato a Calendario, Airbnb ti mostra esattamente il tuo guadagno finale:
Tornando alla definizione del nuovo annuncio, in questa fase puoi anche aggiungere degli sconti preimpostati, per esempio per soggiorni minimi.
Importante Ogni parte dell’annuncio può essere modificata in qualsiasi momento, compreso i prezzi, i titoli e le descrizioni, perciò non preoccuparti di scrivere tutto giusto subito, potrai fare tutti i cambiamenti che vuoi in un secondo momento
Fase finale: controlla l’annuncio mostrando un’anteprima
Cliccando su AVANTI ti verrà richiesto di completare alcuni altri passaggi prima di pubblicare, imposti dalle normative italiane, devi cioè obbligatoriamente inserire il tuo CIN, se già ce l’hai, oppure segui il link che ti rimanda al sito del ministero del turismo per ottenerlo.
Il tuo annuncio ora è terminato e puoi cliccare su Pubblica: anche se non è del tutto completo non preoccuparti, ci vorranno circa 24 ore prima che compaia nei risultati di ricerca quindi hai tutto il tempo di completarlo.
Scrivania dell’host di Airbnb: gestire annuncio e calendario
La scrivania dell’host ti permette di avere sotto controllo tutti i tuoi annunci, se ne hai più di uno, il calendario disponibilità, i messaggi etc. Vediamo le voci presenti nella dashboard dell’host:
Dashboard / Scrivania dell’host
OGGI qui compaiono le tue prenotazioni attive per la giornata odierna
IN PROGRAMMA e qui le prossime in programma
CALENDARIO il tuo calendario disponibilità
ANNUNCI trovi l’elenco dei tuoi annunci se ne hai più di uno
MESSAGGI trovi tutta la messaggistica con gli ospiti, anche questa viene tradotta automaticamente quindi puoi scrivere in italiano e verrà tradotto automaticamente nella lingua dell’ospite
Infine nel MENU laterale puoi trovare gli approfondimenti che riguardano le recensioni, lo stato di superhost, le visualizzazioni, i guadagni e tutte le statistiche che riguardano il tuo annuncio.
Scrivania dell’host >> Gestione annuncio
Dalla voce “annunci” del tuo menu clicca quindi sull’annuncio che hai appena creato ed ecco dove troverai tutte le opzioni che puoi personalizzare e le informazioni importanti da aggiungere come per esempio le regole della casa, la prenotazione immediata o meno.
Editor dell’annuncio >> Il tuo spazio
Qui trovi tutte le informazioni che hai già dato in precedenza più altre che puoi aggiungere e modificare, sia per quello che riguarda lo spazio in sè che informazioni importanti per gli Ospiti.
In modo particolare puoi:
alla voce tour fotografico, aggiungere/togliere foto ed organizzarle per ambienti (bagno, cucina, camera etc)
alla voce Prezzi impostare i diversi prezzi, attivare/disattivare i prezzi smart ed eventuali promozioni e sconti
alla voce Disponibilità impostare un soggiorno minimo e massimo di notti, e quanto preavviso devono avere le prenotazioni, questo è un passaggio importante per fare in modo di avere il tempo necessario per fare le pulizie etc tra un checkin e l’altro. Il preavviso può essere da 1 a 7 giorni.
alla voce Regole della Casa puoi scegliere se accettare o meno gli animali domestici, se nel tuo alloggio è consentito fumare, gli orari di checkin e checkout etc. É molto importante compilare questa parte delle Regole della Casa perché l’ospite, all’atto della prenotazione, deve dichiarare di averle lette ed accettarle. In caso di problemi con ospiti che non rispettano le regole, infatti, l’host può richiedere l’intervento dell’assistenza di Airbnb.
Importante Se accetti animali domestici devi stabilire l’eventuale costo sotto Calendario –>> Prezzi >> Commissioni >> animali domestici. Questo costo andrà a comparire nel prezzo finale pagato dall’ospite, non dovrai riscuoterlo tu personalmente. Sempre nella stessa posizione puoi aggiungere i costi per le spese di pulizia, noleggio biancheria etc.
alla voce Impostazioni scegliere se attivare o meno la Prenotazione Immediata; in caso contrario dovrai accettare ogni prenotazione singolarmente
alla voce Termini di cancellazione impostare le tue condizioni di cancellazione che variano a seconda se si tratta di una prenotazione a breve termine (fino a 28 giorni) oppure a lungo termine (oltre 28 giorni). Per le prime possono essere Flessibili, Moderati, Limitati o Semirigidi, e per le seconde Semirigidi o Rigidi. Inoltre puoi anche impostare una Opzione Non Rimborsabile, in cui offri agli ospiti uno sconto del 10% a fronte di una prenotazione non cancellabile.
Editor dell’annuncio >> Guida per l’arrivo
Qui puoi specificare:
orari ed istruzioni di checkin e checkout
altre informazioni come i dettagli del wifi e il manuale con le regole della casa
Gestione del Calendario e prezzi /disponibilità su Airbnb
La gestione del Calendario è veramente molto facile ed intuitiva:
date bloccate o passate: appariranno in grigio
date libere in bianco
nelle date prenotate sarà visibile il nome dell’ospite su sfondo nero
nelle date prenotate sincronizzate con un altro portale le date appariranno bloccate con il nome del portale da cui proviene la prenotazione (per esempio Booking).
Ma come modificare disponibilità e prezzo sulle singole date? per bloccare le date manualmente (per esempio, perché in quei giorni non puoi ospitare nessuno, o perché hai una prenotazione che non proviene da un portale sincronizzato con Airbnb), non devi fare altro che selezionare il singolo giorno o più giorni sul calendario e – a destra – switchare su “non disponibile”. Dalla stessa posizione puoi anche modificare il singolo prezzo e l’impostazione di soggiorno minimo.
Approfondimenti funzionalità di Airbnb
Prenotazione Immediata e richieste di prenotazione
Su Airbnb è possibile accettare ospiti anche senza la prenotazione immediata, il che significa che chi desidera soggiornare da te ti invierà prima un richiesta di prenotazione. Tu dovrai accettarla o meno entro 24 ore.
Dove si imposta la richiesta di prenotazione invece della prenotazione immediata? Vai dentro all’editor dell’annuncio >> Il tuo Spazio–> Impostazioni –>> Approva tutte le prenotazioni
Sempre dentro ad Impostazioni puoi attivare l’opzione “Richiedi che l’ospita abbia una buona reputazione sulla piattaforma”, questo consentirà la prenotazione immediata solo a persone che non hanno recensioni negative.
ATTENZIONE! questa opzione se selezionata farà scomparire il vostro annuncio dalla lista di quelli disponibili se una persona che sta effettuando una ricerca seleziona il filtro “prenotazione immediata”, perciò riflettete bene prima di attivarlo (io quando l’ho scoperto l’ho tolto).
Inoltre, anche pur avendo impostata la prenotazione immediata, potrebbe succedere che un ospite ti invii una richiesta di prenotazione a seguito di una condizione particolare, per esempio un checkin fuori orario, oppure per delle date che non rispecchiano il soggiorno minimo da te impostato. In questo caso hai facoltà di accettare la prenotazione o meno, non ci sono penalizzazioni per prenotazioni non accettate dietro invio di una richiesta (in alcuni casi però Airbnb potrebbe chiederti il motivo per cui hai rifiutato una prenotazione).
Sospensione Annuncio
Se per un qualsiasi motivo hai necessità di sospendere il tuo annuncio puoi farlo senza difficoltà, semplicemente seleziona le preferenze (i tre pallini di fianco a Guida per l’Arrivo) : Stato dell’annuncio >> Pubblicato o Non Pubblicato
Consiglio: se non intendi ricevere ospiti tutto l’anno ma rimanere “chiuso” per alcuni periodi, non c’è nessun bisogno di sospendere l’annuncio, basta bloccare le date sul Calendario.
Prezzi Smart e “consigli sui prezzi”
I prezzi Smart sono dei prezzi generati automaticamennte da un algoritmo che si basa sulla domanda del periodo nella tua zona, e perciò non sono prezzi che si trovano direttamente sotto il tuo controllo, anche se puoi comunque impostare un range di prezzo minimo e massimo entro cui questi prezzi devono fluttuare. Inoltre per ogni prezzo che imposti, il sistema ti mostrerà un consiglio basato proprio su questo ragionamento, ma tu sei libero sempre di impostare i prezzi che vuoi tu (di solito questi “consigli” ti invitano ad impostare prezzi molto bassi).
Consiglio: Se desideri mantenere il controllo totale dei tuoi prezzi, non ti consiglio di attivare i Prezzi Smart.
Sincronizzazione Calendari
Questa è una funzione molto importante da utilizzare se il tuo annuncio compare anche su altri portali di prenotazione, per fare in modo di non ricevere prenotazioni doppie sulle stesse date. Si trova dentro a Calendario –>> Disponibilità –>> Collega i calendari, per attivarla sarà necessario esportare ed importare i calendari di tutti portali che vuoi sincronizzare.
Per esempio tra Booking ed Airbnb bisogna seguire questa procedura:
per prima cosa scegli di esportare il tuo calendario Airbnb. Clicca su “Esporta calendario” e copia incolla il codice che ti viene fornito nella stessa sezione dell’altro portale di prenotazioni – per esempio, Booking – con il quale ti vuoi sincronizzare.
allo stesso modo, dovrai esportare il calendario di Booking ed importarlo si Airbnb, utilizzando la funzione
Importantissimo: la sincronizzazione tra i calendari non è istantanea!! ad esempio, il calendario di Airbnb si aggiorna automaticamente solo ogni 3 ore, perciò purtroppo non è garantito che in assoluto non ci siano prenotazioni doppie. Quando ricevi una prenotazione ti consiglio quindi di cliccare sul calendario che vuoi sincronizzare e farlo manualmente, in modo da esser sicuro che le date vengano bloccate anche sull’altro portale.
In ultimo, dato che la sincronizzazione sui calendari non è istantanea, vale la pena di fare anche questa riflessione: conviene utilizzarla se poi è praticamente indispensabile andare comunque ad aggiornare i calendari manualmente per essere più sicuro?
Secondo me sì, perché con la sincronizzazione le date vengono sia bloccate che sbloccate. Quindi se per esempio hai una cancellazione, le date si riapriranno anche sull’altro portale. Se invece hai bloccato le date manualmente, queste non si libereranno in automatico ma dovrai andare a sbloccarle di nuovo manualmente.
Strumenti per l’ospitalità professionale
Se pensi che ti sia utile inserire sconti personalizzati, o costi aggiuntivi personallizati devi selezionare “attiva gli strumenti di ospitalità professionale” nella sezione “impostazioni dell’account”, dopo aver cliccato sul Menu in alto a destra. Per approfondire quali siano questi strumenti ed il loro uso leggi qua.
Cancellare la prenotazione di un ospite
Su Airbnb è possibile cancellare autonomamente la prenotazione di un ospite, ma bisogna considerare che si va incontro a delle penalità (nel senso che ti vengono proprio trattenuti dei soldi) a meno che non si sia in grado di dimostrare che questa cancellazione avviene per cause di forza maggiore. Per saperne di più sulle penalità leggete direttamente sul sito di Airbnb.
Come funzionano i pagamenti
I pagamenti vengono inviati da Airbnb dopo 24 ore al checkin, se l’ospite non ha presentato nessun reclamo. Le nuove commissioni che vengono applicate a tutti gli annunci sono del 15,5% più IVA (termini validi dal 16 ottobre 2026). Per tenere sotto controllo i tuoi pagamenti, scaricare le ricevute ed ovviamente impostare il sistema di pagamento (Iban), vai sotto il menu in alto a destra e clicca su Impostazioni dell’account >>Pagamenti. Questa sezione è in comune sia alla modalità host che viaggio, perciò qui troverai anche le tue informazioni di pagamento come viaggiatore.
Secondo la mia esperienza, i pagamenti di Airbnb funzionano molto bene e non ho mai avuto ritardi o intoppi.
Leggi e Normative: dove inserire il proprio numero di licenza
Il CIN, numero di registrazione della propria struttura, che viene fornito dal Ministero del Turismo, e in alcuni casi anche il codice regionale, che viene fornito dopo aver espletato tutta la burocrazia, si inseriscono sotto Editor dell’annuncio –>> Modifica Preferenze (la rotellina di fianco a “guida per l’arrivo”)–>> Normative e comparirà in evidenza nell’annuncio in fondo alla descrizione principale. Qui va aggiunte anche le informazioni riguardo al numero di registrazione del catasto del tuo immobile.
Airbnb e l’imposta di soggiorno
In alcune località italiane, che hanno stipulato un accordo con Airbnb, il portale si occupa in maniera automatica di riscuotere e versare per conto dell’ospite la tassa di soggiorno, incombenza che altrimenti sarebbe a carico della struttura ricettiva. Tra questi c’è anche la città dove affitto io, cioè La Spezia. L’importo della tassa di soggiorno compare nella definizione del prezzo finale per l’ospite alla voce “imposte”. Se questa voce non compare, significa che nella vostra città Airbnb non si occupa della tassa di soggiorno e dovrete riscuoterla e versarla voi per conto dell’ospite al Comune. Per sapere se il tuo Comune ha stipulato un accordo con Airbnb consulta questo elenco.
Importante! anche se affitti solo con Airbnb e la tassa di soggiorno la trattiene e versa interamente il portale, ricorda di verificare che non sia comunque tu a dover comunicare al Comune le presenze e le tasse versate mensilmente per conto degli ospiti. Di solito è così!
Tasse da pagare
Ed infine, per la legge italiana devi indicare se sei soggetto o meno all’applicazione della ritenuta fiscale del 21% sui guadagni degli host non professionali derivanti da locazioni brevi (fino a 30 notti). Questo va fatto nella sezione Impostazioni dell’Account –>> Tasse –>> Ritenute fiscali
Considerazioni finali personali
Io fino ad ora sono molto soddisfatta della collaborazione con Airbnb, ovviamente rispetto ad altri portali ci sono pro e contro, ma per chi è un piccolo host privato come me, che affitta una singola stanza è molto meglio Airbnb piuttosto che per esempio Booking; se invece affitti un appartamento, più o meno le cose si equivalgono. Se invece sei titolare di una struttura più grande, con più camere e gestita in maniera aziendale (cioè con partita iva) probabilmente è meglio Booking. Se sei interessato, ho approfondito le differenze tra questi due portali e i pro e contro in questo articolo.
Vuoi iniziare con Airbnb?
Calcola quanto potresti guadagnare, registrati come nuovo host e crea il tuo primo annuncio, come Superhost Ambassador posso aiutarti nella creazione del tuo primo annuncio >>
Bene, se hai letto questo articolo perché sei agli inizi come host, ora non mi resta altro da fare che farti un grosso in bocca al lupo per la tua nuova avventura 🙂
Ultimo aggiornamento di questo articolo: 9 luglio 2026
