Per chi si appresta ad aprire una attività ricettiva in campo turistico in Italia, la confusione da fronteggiare è davvero tanta, soprattutto per quel che riguarda la cosiddette strutture ricettive “non professionali” a carattere occasionale o saltuario, nel settore extra-alberghiero.
Vediamo insieme in questo articolo quali sono le principali caratteristiche e differenze, sia da un punto di vista della gestione che fiscale, tra le diverse tipologie di accoglienza turistica.
Affittacamere, bed and breakfast e locazione turistica, differenze generali.
La differenza principale tra Locazioni Turistiche e un Affittacamere o un Bed and Breakfast è che le seconde sono strutture ricettive vere e proprie, sia che vengano condotte in maniera imprenditoriale o meno, mentre invece le prime no.
Le Locazioni Turistiche sono quindi affitti di case o appartamenti ad uso turistico in cui viene proposto solo l’alloggio, senza nessun servizio aggiuntivo (a parte le pulizie finali che possono essere fatte pagare a parte), mentre invece le strutture ricettive possono (ed in alcuni casi, devono) offrire altri servizi, come la prima colazione, le pulizie ed il cambio biancheria. Inoltre, per aprire una struttura ricettiva (non importa se imprenditoriale o meno) è necessario presentare SCIA al proprio Comune di appartenenza, ed è prevista l’approvazione dell’ispettore sanitario.
La Locazione Turistica è quindi un tipo di contratto fra privati, che riguarda la cessione in affitto di un immobile, che prevede una durata minore rispetto ad una locazione “normale”, che può avere durata di anni. Anche le regole che riguardano la registrazione del contratto possono essere diverse (che ricordiamo, è sempre obbligatorio redigere anche per una locazione di soli pochi giorni). Con la locazione turistica – detta anche appunto “affitto breve” – si affitta quindi per una durata di giorni o settimane, fino ad un massimo di 30 giorni consecutivi, invece che per anni. Le strutture ricettive, invece, non hanno nessun limite di giorni secondo i quali è possibile ospitare.
La procedura per iniziare ad operare come Locazione Turistica non professionale, quindi, è alquanto semplificata rispetto all’apertura di un Bed and Breakfast o di un Affittacamere.
Le Locazioni Turistiche gestite in maniera imprenditoriale, cioè che hanno la partita iva, hanno invece l’obbligo dell’apertura della Scia come accade per le strutture ricettive.
Locazione Turistica e Casa Vacanze, quali sono le differenze?
Per la Casa Vacanze, vale lo stesso discorso di Affittacamere e Bed and Breakfast, si tratta quindi di una struttura ricettiva, in cui cioè oltre all’affitto dell’immobile, possono essere offerti anche altri servizi. Le Casa Vacanza devono in genere essere condotte in maniera imprenditoriale (dipende dalle normative regionali), mentre invece le Locazioni Turistiche non necessitano di apertura di partita iva.
Cosa significare condurre un’attività come un Bed and Breakfast o un Affittacamere in maniera occasionale, quali sono le limitazioni?
Gestire una struttura ricettiva in maniera occasionale vi consente sì di evitare la burocrazia e gli obblighi di partita Iva e registrazione presso la Camera di Commercio, ma vi impone anche dei limiti precisi nella conduzione dell’attività. Vediamo quali sono:
- il proprietario/gestore deve risiedere nello stesso stabile in cui le stanze vengono date in affitto agli ospiti, cioè in pratica ospitare a casa sua
- la gestione dell’attività deve essere a capo del proprietario e del suo nucleo familiare, non possono essere coinvolte altre persone esterne alla famiglia. Quindi pulizie, lavaggio e cambio biancheria, tutto deve essere effettutato senza l’aiuto di persone o strutture esterne (in teoria anche tipo lavanderia industriale e simili).
- il limite al numero di stanze che possono essere date in affitto è minore rispetto ad una struttura ricettiva imprenditoriale (il numero esatto varia a seconda delle normative regionali). Per gli Affittacamere e i Bed and Breakfast in Liguria per esempio è di 3 stanze invece che 6.
- non è possibile rimanere aperti tutto l’anno, proprio perché l’attività è “occasionale”, cioè si presume che uno accolga ospiti paganti ogni tanto (ma regole precise su quanti giorni al massimo non ce ne sono).
- non si possono offrire servizi supplementari a pagamento, come per esempio tour ed escursioni, noleggio auto o bici, servizio shuttle etc. Invece pulizie, cambio biancheria e colazione possono essere offerti.
- in teoria, non sarebbe consentito nemmeno avere un sito web per pubblicizzare la struttura (cose da pazzi, se si pensa che ormai il sito web ce l’hanno anche cani e gatti, scusate ma quando ci vuole…)
Come dichiarare i redditi derivati dalle attività non imprenditoriali relative alle locazioni turistiche e alle strutture ricettive?
Per quanto riguarda le strutture ricettive condotte in maniera non imprenditoriale i redditi vanno dichiarati al Rigo RL 14 della Certificazione Unica, come “attività commerciale non esercitata abitualmente” e sono soggetti agli scaglioni Irpef, di cui il più basso è attualmente al 23%. Alla voce “spese”, inoltre potete dedurre tutte le spese strettamente inerenti a questa attività, tra cui anche le commissioni dei portali di intermediazione turistica, tipo Booking ed Airbnb. Quindi, alla voce del reddito andrà indicato il lordo percepito da questi portali (vale a dire quanto effettivamente pagato dal cliente), ma potete indicare come “spese” le commissioni che avete pagato.
Attenzione: queste sono le informazioni che ho avuto io dal mio commercialista e direttamente dall’Agenzia delle Entrate, a cui mi sono rivolta per avere spiegazioni visto che è tutto talmente ingarbugliato e poco chiaro, che nemmeno il mio commercialista sapeva esattamente come fare. Se sentite altri commercialisti, per esempio, potreste sentirvi dire che al Rigo RL14 invece va dichiarato il NETTO derivante dai redditi dei portali come Booking (il che alla fine è la stessa cosa, se non si deducono le spese delle commissioni ) oppure che le spese per le commissioni non si possono detrarre, ma ripeto: io ho chiesto direttamente all’Agenzia delle Entrate. Se avete dubbi, fatelo anche voi, è sempre meglio andare alla fonte.
Per quello che riguarda le Locazioni Turistiche non imprenditoriali, cioè gli affitti brevi, invece, il reddito è da considerarsi da fabbricato, cioè si denuncia come un qualsiasi altro reddito da locazione, e ci si può avvalere della cedolare secca che attualmente prevede la tassazione al 21% (quadro B del 730) se si affitta un solo immobile, al 26% se più di uno.
Alla datta dell’ultimo aggiornamento di questo articolo, è in discussione la legge di bilancio per il 2026 che dovrebbe prevedere che tutti gli affitti brevi siano tassati al 26%.
Questa tassazione non consente di detrarre le spese come quelle per le commissioni dei portali.
Per entrambe le tipologie di dichiarazione, tenete conto che potete beneficiare della cosiddetta No Tax Area, cioè la soglia di reddito al di sotto della quale non è dovuta l’Irpef, per saperne di più consultate articoli come questo, oppure chiedete direttamente al vostro commercialista o all’Agenzia delle Entrate.
Differenze tra strutture ricettive extra-alberghiere come B&B e Affittacamere e Locazione turistica: schema riassuntivo.
| Caratteristiche | Locazione Turistica | Strutture ricettive extra-alberghiere |
|---|---|---|
| Stesura contratto affitto | SI obbligatorio | NO |
| Numero massimo di giorni consecutivi in cui si può affittare | 30 giorni | nessun limite |
| Servizio di pulizie e cambio biancheria durante il soggiorno | NO (consentito offrire servizi afine soggiorno tipo le pulizie) | SI e deve essere compreso nel prezzo (frequenza varia a seconda della classificazione della struttura) |
| Pulizie finali | SI, facoltative | SI comprese nel prezzo |
| Servizio di prima colazione | NO, non consentito | Obbligatoria e compresa nel prezzo per B&B, facoltativa per Affittacamere |
| Gestione occasionale non imprenditoriale | SI è possibile | Sempre possibile per B&B, Affittacamere dipende dalle Regioni |
| Obbligo apertura SCIA | NO ma solo per la gestione occasionale | SI anche per la gestione occasionale |
| Tipologia di reddito da dichiarare per le strutture occasionali | Da fabbricato al 21% (cedolare secca) | Da attività commerciale con scaglioni Irpef |
| Deduzione spese in Dichiarazione | NO non è possibile | SI è possibile |
Ricettività turistica: normative di riferimento
Molte delle normative che riguardano questo tipo di attività sono regionali, perciò è bene fare riferimento al settore turistico della propria Regione di appartenenza, in quanto le cose possono cambiare e anche di molto. Per esempio, in alcune Regioni è possibile conduree l’affittacamere in maniera occasionale (come sto facendo io), in altre no. Altre norme sono a carattere nazionale (vedi la “recente” novità degli intermediari come sostituto d’imposta e l’introduzione del CIN). Da un punto di vista legislativo, la legge a cui fare riferimento è quella del 2017, che disciplina le locazioni turistiche in materia fiscale.
Per approfondire potete leggere anche:
Agenzia delle Entrate normativa affitti brevi >>
Guida disciplina fiscale locazioni brevi Agenzia delle Entrate (alla quale Airbnb avrebbe dovuto ottemperare fin dal 2017) >>
Circolare n.24/e del 12 ottobre 2017 regime fiscale locazioni brevi, con esclusione attività commerciali >>
Ritenuta fiscale Airbnb 2024 >>
Data dell’ultimo aggiornamento di questo articolo: ottobre 2025
Salve ho letto attentamente il vs. commento , effettivamente è un campo in cui pochi hanno competenza . Moltissimi siti equiparano B&B e affittacamere alle locazioni brevi ( regolate dalla cedolare secca 21%) . Io sono un affittacamere NON IMPRENDITORIALE che ho aperto da poco , anche nella convinzione di pagare le tasse con cedolare secca, ma penso che non sià cosi’ e dovrò pagare secondo i Redditi Diversi . Alcuni commercialisti consultati in rete mi hanno detto che devo sottostare alla cedolare secca in quanto le mie prenotazioni sono al 99% regolate da Booking -Airbnb . Ho fatto anche io un quesito all’agenzia delle entrate sono in attesa della loro risposta. il punto da chiarire è : prenotando i clienti tramite booking l’affittacamere si può equiparare ad un contratto di locazione Breve. Se avete qualche informazione recente fatemi sapere grazie Saluti
Salve, assolutamente no, un affittacamere è una struttura ricettiva, una locazione breve no. Il fatto che le prenotazioni vengono da Booking non centra niente. Hai fatto bene a chiedere all’agenzia delle entrate, inoltre come struttura ricettiva anche non inprenditoriale puoi detrarre le spese, cioè le commissioni dei portali, anche se si paga di più come scaglione irpef quindi alla fine non è detto che economicamente non convenga. Mentre le locazioni brevi sono sempre regolate da contratto di affitto (anche se non li fa nessuno), possono avere ospiti per max 30 giorni, noi affittacamere non abbiamo queste limitazioni. Sono due cose conpletamente diverse ma sono d’accordo con te che quasi nessuno capisce la differenza. Posso chiederti in che regione? Ciao