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Affittacamere, B&B, casa vacanze e locazione turistica, quali sono le differenze di gestione e regime fiscale?

Per chi si appresta ad aprire una attività ricettiva in campo turistico in Italia, la confusione da fronteggiare è davvero tanta, soprattutto per quel che riguarda la cosiddette strutture ricettive “non professionali” a carattere occasionale o saltuario, nel settore extra-alberghiero.

Vediamo insieme in questo articolo quali sono le principali caratteristiche e differenze, sia da un punto di vista della gestione che fiscale, tra le diverse tipologie di accoglienza turistica.

Affittacamere, bed and breakfast e locazione turistica, differenze generali.

La differenza principale tra Locazioni Turistiche e un Affittacamere o un Bed and Breakfast è che le seconde sono strutture ricettive vere e proprie, sia che vengano condotte in maniera imprenditoriale o meno, mentre invece le prime no.

Le Locazioni turistiche sono quindi affitti di case o appartamenti ad uso turistico in cui viene proposto solo l’alloggio, senza nessun servizio aggiuntivo (a parte le pulizie finali che possono essere fatte pagare a parte), mentre invece le strutture ricettive possono (ed in alcuni casi, devono) offrire altri servizi, come la prima colazione, le pulizie ed il cambio biancheria. Inoltre, per aprire una struttura ricettiva (non importa se imprenditoriale o meno) è necessario presentare SCIA al proprio Comune di appartenenza, ed è prevista l’approvazione dell’ispettore sanitario.

Nella Locazione Turistica è previsto un tipo di contratto fra privati, sulla cessione in affitto dell’immobile, che prevede una durata minore rispetto ad una locazione “normale” che può avere durata di anni. Anche le regole che riguardano la registrazione del contratto possono essere diverse (che ricordiamo, è sempre obbligatorio anche per una locazione di soli pochi giorni). Con la locazione turistica – detta anche appunto “affitto breve” – si affitta quindi per una durata di giorni o settimane, fino ad un massimo di 30 giorni consecutivi, invece che per anni. Le strutture ricettive, invece, non hanno nessun limite di giorni secondo i quali è possibile ospitare.

La procedura per iniziare ad operare come Locazione Turistica non professionale, quindi, è alquanto semplificata rispetto all’apertura di un B&B o di un Affittacamere.

Nota bene: l’ultima novità è che a partire dal 2024 le Locazioni Turistiche gestite in maniera imprenditoriale, cioè che hanno la partita iva, avranno l’obbligo dell’apertura della Scia come accade per le strutture ricettive.

Locazione Turistica e Casa Vacanze, quali sono le differenze?

Per la Casa Vacanze, vale lo stesso discorso di Affittacamere e Bed and Breakfast, si tratta quindi di una struttura ricettiva, in cui cioè oltre all’affitto dell’immobile, possono essere offerti anche altri servizi. Le Casa Vacanza devono in genere essere condotte in maniera imprenditoriale (dipende dalle normative regionali), mentre invece le Locazioni Turistiche non necessitano di apertura di partita iva.

Cosa significare condurre un’attività in maniera occasionale, quali sono le limitazioni?

Gestire una struttura ricettiva in maniera occasionale vi consente sì di evitare la burocrazia e gli obblighi di partita Iva e registrazione presso la Camera di Commercio, ma vi impone anche dei limiti precisi nella conduzione dell’attività. Vediamo quali sono:

  • il proprietario/gestore deve risiedere nello stesso stabile in cui le stanze vengono date in affitto agli ospiti, cioè in pratica ospitare a casa sua
  • la gestione dell’attività deve essere a capo del proprietario e del suo nucleo familiare, non possono essere coinvolte altre persone esterne alla famiglia. Quindi pulizie, lavaggio e cambio biancheria, tutto deve essere effettutato senza l’aiuto di persone o strutture esterne (in teoria anche tipo lavanderia industriale e simili).
  • il limite al numero di stanze che possono essere date in affitto è minore rispetto ad una struttura ricettiva imprenditoriale (il numero esatto varia a seconda delle normative regionali). Per gli Affittacamere e i B&B in Liguria per esempio è di 3 stanze invece che 6.
  • non è possibile rimanere aperti tutto l’anno, proprio perché l’attività è “occasionale”, cioè si presume che uno accolga ospiti paganti ogni tanto (ma regole precise su quanti giorni al massimo non ce ne sono).
  • non si possono offrire servizi supplementari a pagamento, come per esempio tour ed escursioni, noleggio auto o bici, servizio shuttle etc. Invece pulizie, cambio biancheria e colazione possono essere offerti.
  • in teoria, non sarebbe consentito nemmeno avere un sito web per pubblicizzare la struttura (cose da pazzi, se si pensa che ormai il sito web ce l’hanno anche cani e gatti, scusate ma quando ci vuole…)

Come dichiarare i redditi derivati dalle attività non imprenditoriali relative alle locazioni turistiche e alle strutture ricettive?

Per quanto riguarda le strutture ricettive condotte in maniera non imprenditoriale, siamo di fronte ad una vera e propria attività commerciale, quindi i redditi vanno dichiarati al Rigo RL 14 della Certificazione Unica, come “attività commerciale non esercitata abitualmente” e sono soggetti agli scaglioni Irpef, di cui il più basso è attualmente al 23%. Alla voce “spese”, inoltre potete dedurre tutte le spese strettamente inerenti a questa attività, tra cui anche le commissioni dei portali di intermediazione turistica, tipo Booking ed Airbnb. Quindi, alla voce del reddito andrà indicato il lordo percepito da questi portali (vale a dire quanto effettivamente pagato dal cliente), ma potete indicare come “spese” le commissioni che avete pagato.

Attenzione: queste sono le informazioni che ho avuto io dal mio commercialista e direttamente dall’Agenzia delle Entrate, a cui mi sono rivolta per avere spiegazioni visto che è tutto talmente ingarbugliato e poco chiaro, che nemmeno il mio commercialista sapeva esattamente come fare. Se sentite altri commercialisti, per esempio, potreste sentirvi dire che al Rigo RL14 invece va dichiarato il NETTO derivante dai redditi dei portali come Booking (il che alla fine è la stessa cosa, se non si deducono le spese delle commissioni ) oppure che le spese per le commissioni non si possono detrarre, ma ripeto: io ho chiesto direttamente all’Agenzia delle Entrate. Se avete dubbi, fatelo anche voi, è sempre meglio andare alla fonte.

Per quello che riguarda le Locazioni Turistiche non imprenditoriali, invece, il reddito è da considerarsi da fabbricato, cioè si denuncia come un qualsiasi altro reddito da locazione, e ci si può avvalere della cedolare secca che prevede la tassazione al 21% (quadro B del 730). Questa tassazione è particolarmente vantaggiosa quando va a sommarsi ad altri redditi che altrimenti rientrano in scaglioni più alti, ed è in ogni caso più bassa dello scaglione più basso dell’IRPEF che è il 23%, ma non consente di detrarre le spese come quelle per le commissioni dei portali.

Per entrambe le tipologie di dichiarazione, tenete conto che potete beneficiare della cosiddetta No Tax Area, cioè la soglia di reddito al di sotto della quale non è dovuta l’Irpef, per saperne di più consultate articoli come questo, oppure chiedete direttamente al vostro commercialista o all’Agenzia delle Entrate.

Differenze tra strutture ricettive extra-alberghiere come B&B e Affittacamere e Locazione turistica: schema riassuntivo.

CaratteristicheLocazione TuristicaStrutture ricettive extra-alberghiere
Stesura contratto affittoSI obbligatorioNO
Numero massimo di giorni consecutivi in cui si può affittare30 giorninessun limite
Servizio di pulizie e cambio biancheria durante il soggiornoNO, non è consentitoSI e deve essere compreso nel prezzo (frequenza varia a seconda della classificazione della struttura)
Pulizie finaliSI, facoltativeSI comprese nel prezzo
Servizio di prima colazioneNO, non consentitoObbligatoria e compresa nel prezzo per B&B, facoltativa per Affittacamere
Gestione occasionale non imprenditorialeSI è possibileSempre possibile per B&B, Affittacamere dipende dalle Regioni
Obbligo apertura SCIANO ma solo per la gestione occasionaleSI anche per la gestione occasionale
Tipologia di reddito da dichiarare per le strutture occasionaliDa fabbricato al 21% (cedolare secca)Da attività commerciale con scaglioni Irpef
Deduzione spese in DichiarazioneNO non è possibileSI è possibile

Ricettività turistica: normative di riferimento

Molte delle normative che riguardano questo tipo di attività sono regionali, perciò è bene fare riferimento al settore turistico della propria Regione di appartenenza, in quanto le cose possono cambiare e anche di molto. Per esempio, in alcune Regioni è possibile conduree l’affittacamere in maniera occasionale (come sto facendo io), in altre no. Altre norme sono a carattere nazionale (vedi la “recente” novità degli intermediari come sostituto d’imposta e l’introduzione del CIN). Da un punto di vista legislativo, la legge a cui fare riferimento è quella del 2017, che disciplina le locazioni turistiche in materia fiscale.

Per approfondire potete leggere anche:

Guida disciplina fiscale locazioni brevi Agenzia delle Entrate (alla quale Airbnb avrebbe dovuto ottemperare fin dal 2017) >>

Circolare n.24/e del 12 ottobre 2017 regime fiscale locazioni brevi, con esclusione attività commerciali >>

CIN e affitti brevi >>

Ritenuta fiscale Airbnb 2024 >>

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