Come aprire e gestire un Affittacamere in Liguria – aggiornato 2024

In Italia, per aprire una struttura ricettiva, anche se a gestione occasionale e non imprenditoriale, anche se si tratta di una sola stanza, serve una montagna di scartoffie inimmaginabile. Me ne sono resa conto nel 2021, quando ho aperto la mia guesthouse, e la mole di burocrazia concernente l’apertura della nuova attività mi ha messo a dura prova.

Qual è quindi l’iter e quali sono gli accorgimenti utili per arrivare in fondo alla procedura burocratica? a me nessuno aveva spiegato nulla a suo tempo, perciò ora lo farò io scrivendo questo articolo (così, tanto per dare una mano alla possibile concorrenza, hahaha 🙂 )

Affittacamere o Bed and Breakfast? le differenze

Innanzitutto chiariamo perché ho scelto di aprire un affittacamere e non un bed and breakfast, e quali sono le differenze.

Nell’immaginario comune, un affittacamere è un posto in genere essenziale dove passare una notte magari di passaggio, e spendere poco, mentre il bed and breakfast è un posticino carino e curato, con colazione di torte fatte in casa e padrone di casa che ti accoglie di persona.

Ebbene, niente di più sbagliato. Affittacamere e b&b per le normative italiane sono praticamente la stessa cosa, con la differenza principale che l’affittacamere non è obbligato a fornire il servizio di prima colazione, il bed and breakfast invece sì. Quindi, che un posto sia carino e curato dipende soltanto da come viene gestito. Inoltre, le colazioni fatte in casa necessitano di permessi speciali, perciò la maggior parte delle strutture che offre la colazione, fornisce semplicemente alimenti confezionati (e anche per questo comunque serve un permesso) oppure un voucher per consumare la colazione al bar. Io stessa una volta ho soggiornato in un agriturismo e mi sono ritrovata la colazione con il croissant bauli e il nescafè, ecco.

Quindi, dato che una colazione col croissant bauli per me non vale la pena, e io di mettermi a trafficare con permessi speciali e cucinare proprio non ne avevo voglia, ho deciso di optare per l’affittacamere che mi lasciava libertà di scelta.

Affittacamere imprenditoriale o saltuario?

Se intendete condurre l’attività in maniera imprenditoriale, vale a dire che quella è la vostra attività principale del cui reddito vivete e che volete poter esercitare senza limitazioni, dovete per forza aprire partita iva e registrarvi presso la camera di Commercio.

In Liguria, però, a differenza di altre regioni d’Italia, è possibile esercitare l’attività di affittacamere anche in modo saltuario o occasionale, come normalmente succede per i bed and breakfast. Ecco uno schema che riassume le caratteristiche principali e diferenze tra le due tipologie di attività:

Caratteristiche Attività Affittacamere Liguria	Imprenditoriale	Occasionale/saltuario
Proprietario deve abitare nello stesso stabile dato in affitto	no	si
Max stanze ammobiliate date in affitto	6	3
Possibilità di avere dipendenti/collaboratori esterni al nucleo famigliare (es: personale per le pulizie)	si	no
Possibilità di offrire alimenti e bevande	si	solo prima colazione
Periodo di apertura	tutto l’anno	occasionale (non esiste un periodo min/max per legge)
Apertura partita Iva	si	no
Registrazione Camera di Commercio	si	no

Apertura Affittacamere: normative, iter burocratico e codice identificativo

L’iter burocratico al quale bisogna sottoporsi per aprire una nuova struttura ricettiva in Liguria si divide in 3 fasi:

1. Richiesta di classificazione della struttura ricettiva da inoltrare alla Regione

Per le strutture extralberghiere, come affittacamere e bed and breakfast, la classificazione non è in stelle come per gli alberghi, bensì in “soli” (in Liguria da 1 a 3). Per ottenerla, chi gestisce o è titolare della struttura deve compilare un questionario (modello cl_aff e q_aff per gli affittacamere) che ne descrive tutte le caratteristiche ed inoltrarlo alla Regione che disporrà la classificazione ufficiale.

Nota bene: se intendete condurre l’attività in maniera non imprenditoriale, è in questa documentazione che dovrete segnalarlo.

Tutte la modulistica da scaricare e dove inoltrarla, si può trovare qui per gli affittacamere e qui per i bed and breakfast>>

Tra i vari documenti da allegare alla domanda spiccano:

• bozzetto dell’insegna da apporre all’esterno (anche questa obbligatoria, pena multa)
• pianta in scala con relativa documentazione fotografica dell’alloggio che intendete affittare.

CONSIGLIO: se non siete in grado di procurarvi o fare queste cose da soli, contattate per tempo chi vi possa aiutare, grafico o fotografo, altrimenti i tempi si allungano ancora di più.

Inoltre, risulta evidente che l’alloggio deve essere già completamente arredato al momento della presentazione di questa domanda, non potete presentare foto di una camera non finita, nella quale manchino mobili fondamentali come il letto o l’armadio.

Inoltre, alcuni servizi, come la televisione, sono indispensabili per ottenere una classificazione superiore ad 1 solo “sole”… perciò se non ce l’avete (come me, che non ho più la tv per scelta da anni, perciò non l’ho messa nemmeno nella camera che affitto agli ospiti), potrete esser certi fin da subito di quanti “soli” vi verranno assegnati. Non importa se la struttura è di lusso, con piscina, aria condizionata e tutti i comfort moderni. Se non avete la tv, nisba. 1 sole. 🙁 W la modernità.

A cosa serve la classificazione ufficiale, quindi? A niente, in sostanza. Siete obbligati ad averla e ad esporre il contrassegno all’esterno della struttura, ma questa non influisce sui prezzi che siete liberi di fare a vostro piacimento, tenendo conto di tutto quello che offrite.

Quanto costa? marca da bollo di € 16 da apporre alla domanda, più attestazione di versamento di € 50

Quanto tempo ci vuole per ottenere la classificazione? io ho impiegato circa 3 settimane

2. Richiesta di “Nulla osta igienico sanitario” da inoltare alla ASL di appartenenza

E qua c’è da mettersi le mani nei capelli. Col senno di poi, vi consiglio di iniziare questo iter contemporaneamente alla richiesta di classificazione alla Regione, e non dopo, perché i tempi sono lunghi. Inoltre, anche qua serve l’aiuto di un professionista esterno, come un geometra oppure un architetto. La lista dei documenti da allegare, infatti, è lunga e complessa, impossibile da gestire per una persona comune che normalmente non sa nulla di queste cose, e comprende tra l’altro:

• Relazione tecnico-descrittiva in relazione allo stato dei locali
• certificato di agibilità dello stabile
• certificazioni di conformità degli impianti

Perciò partite per tempo a farvi aiutare da qualcuno per questa pratica.

Quanto costa? c’è da pagare una tassa per ogni stanza che si affitta, nel mio caso erano € 92.

Quanto tempo ci vuole? almeno 1 mese, dal momento della presentazione della pratica, per riuscire ad avere l’appuntamento con l’ispettore sanitario che verrà personalmente in struttura

Note bene: il nulla osta sanitario per la struttura ricettiva non ha nulla a che vedere con il nulla osta igienico sanitario per l’abitabilità della casa in sè, quello per forza ce l’avete già altrimenti non potreste abitarci!! è un’altra cosa, una documentazione in più. É questo il motivo per cui stupidamente sono partita molto in ritardo con questa documentazione, pensavo di esserne già in possesso.

3. Comunicazione di apertura di attività SCIA al Comune di appartenenza

Questo è l’ultimo step, relativamente il più semplice, che prevede la comunicazione allo sportello territoriale SUAP del vostro Comune dell’inizio attività, ma presume che abbiate già completato le due pratiche precedenti. Dovete infatti inviare la seguente documentazione:

• Certificazione di classificazione rilasciata dalla Regione
• nulla osta rilasciato da ASL
• certificato di assicurazione responsabilità civile ospiti

Quanto costa? gli oneri ammontano a €50 (nel 2021 a La Spezia)

Quanto ci vuole? Una volta che avete fatto la comunicazione, potete iniziare subito l’attività. Successivamente, vi verrà comunicato il codice CITR da Regione Liguria.

Per ultimo, è necessario anche sottoscrivere una polizza assicurativa per gli ospiti, i cui dati ogni anno dovranno essere inseriti sulla piattaforma regionale per la comunicazione delle presenze ai fini Istat nella sezione “gestione polizze”. Se non inserite ogni anno i dati della polizza non sarà possibile operare sulla gestione flussi turistici.

Al termine di tutta questa procedura, la regione rilascia infine il Codice indentificativo regionale, detto codice CITR oppure CITRA (per gli alberghi) indispensabile in Liguria, già dal 2019, per esercitare un’attività alberghiera o extralberghiera. Dal mese di settembre 2024, inoltre, in aggiunta a questo codice regionale rilasciato alle nuove strutture ricettive è necessario ottenere anche il CIN, ovvero Codice Identificativo Nazionale, registrandosi presso la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive sul Sito del Ministero del Turismo.

CIN Codice Identificativo Nazionale

Il CIN va richiesto direttamente dal gestore della struttura ricettiva o locazione breve al Ministero del Turismo collegandosi a questa piattaforma, con SPID o CIE, entro 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Alla data dell’ultimo aggiornamento di questo articolo tutte le Regioni italiane sono già abilitate alla richiesta del CIN e la nuova normativa è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 settembre 2024.

Attualmente, inoltre, già alcuni portali come Booking.com, Airbnb e Bed&Breakfast.it hanno inviato mail o notifiche ai proprietari facendo sapere che se questo codice non verrà inserito nell’annuncio entro una determinata data, l’annuncio stesso sarà sospeso o cancellato.

Come fare per avere il CIN?

Per chi ha già un codice identificativo rilasciato dalla Regione per la propria struttura ricettiva o locazione breve: la Regione di appartenenza ha già inviato i vostri dati al Ministero del Turismo per essere inseriti nella Banca Dati, in modo che quando andrete a richiedere il CIN la vostra struttura comparirà già in elenco, e ci saranno soltanto i seguenti dati da completare:

• dati catastali (da inserire obbligatoriamente anche negli annunci a partire dal 2024, si reperiscono sul sito dell’Agenzia delle Entrate)
• eventuale codice Ateco (per le imprese con partita Iva)
• dichiarazione di avere nell’alloggio un estintore e un rilevatore di monossido di carbonio conformi (per le locazioni brevi).

Per chi inizia un’attività nuova proprio adesso, la procedura è da fare ex novo inserendo una nuova struttura nell’elenco, non senza prima aver completato tutte le fasi precedenti (classificazione, nulla osta ASL, apertura attività al SUAP). L’introduzione del CIN a livello nazionale, infatti, non cambia nulla nell’iter da seguire per aprire una struttura ricettiva.

Per rimanere aggiornati vi consiglio di consultare il sito del Ministero del Turismo e di munirvi di SPID o CIE se ancora non l’avete, indispensabili per avviare questa procedura.

CIN dove esporlo e come inserirlo su Booking ed Airbnb

Il Cin va registrato sia negli annunci dei portali come Booking ed Airbnb, nelle apposite sezioni, sia nell’eventuale sito web della struttura e nell’insegna all’esterno.

• Inserire CIN su Airbnb: andate dentro alle Preferenze dell’Annuncio (i tre pallini di fianco all’editor dell’annuncio), e quindi cliccate su “Normative”, da qui potete inserire il numero di registrazione, ovvero il CIN, ed anche i dati catastali, che sono obbligatori.

Inserire CIN su Booking: entrate nell’Extranet, –> Struttura –> Informazioni sulle camere. Cliccate su Modifica e compilate il campo relativo al CIN. Invece i dati Catastali su Booking vanno inseriti sotto le “Informazioni Generali” della Struttura.

Gestione struttura ricettiva affittacamere

Dopo che avete ottenuto il vostro nulla osta ed i vari codici regionali e nazionali, pensate che sia finita qui con le scartoffie e di poter iniziare a lavorare in pace?? Ma neanche per sogno! 🙁 Anche se avete deciso di aprire attività in maniera saltuaria e non imprenditoriale, gli obblighi concernenti la gestione sono esattamente gli stessi (così come l’iter burocratico appena descritto) di una struttura come un hotel con 100 stanze, è tutto uguale.

Prima di ricevere ospiti, quindi, dovrete organizzarvi per gestire anche quanto segue:

• le comunicazioni degli alloggiati alla Questura. Ad ogni ospite che soggiorna da voi, avete l’obbligo di chiedere i documenti e di registrarli presso il portale della Questura dedicato. Se mancate di comunicare le presenze andate incontro al rischio di una multa e alla configurazione di un reato penale. Le credenziali per l’accreditamento e l’accesso vanno richieste alla polizia locale per email. Trovate tutte le informazioni sul Portale Alloggiati >>
• l’imposta di soggiorno, che dovrete versare voi per conto degli ospiti (a meno di non ricevere prenotazioni da qualche portale che ha accordi col vostro Comune, e quindi ottempera lui a questa incombenza). Anche nel caso però in cui del versamento dell’imposta si occupi il portale (per esempio Airbnb), siete comunque sempre voi, come titolare della struttura, ad avere l’obbligo di comunicare le presenze e i versamenti fatti. Per questo è necessario registrarsi allo sportello del vostro Comune che si occupa dell’imposta di soggiorno.
• e per ultimo, dovrete comunicare le presenze anche in relazione alla gestione dei flussi turistici. In poche parole, la Regione, per conto di Istat, vuole che le vengano comunicati, a fini statistici, i dati relativi alle presenze nella vostra struttura: numero di ospiti, la loro provenienza, e per quanti giorni alloggiano. Anche questo è un obbligo, e per ottemperare è necessario richiedere credenziali di accesso all’ufficio preposto in Regione. Trovate le informazioni sul sito di Regione Liguria >>

Consigli generali, per concludere

• munitevi di SPID e PEC, altrimenti nulla di tutto ciò sarà possibile.
• armatevi di una pazienza infinita e di un professionista che vi dia una mano, altrimenti sarà impossibile saltarci fuori
• fate realizzare l’insegna e la targa con la vostra classificazione ufficiale ed affiggetele all’esterno, non solo perché non vi diano la multa dato che avere un’insegna è obbligatorio (e daie con ste multe), ma soprattutto perché voi volete essere trovati dai vostri clienti, giusto?? la nostra che è in legno inciso e dipinto l’abbiamo fatta realizzare da Arti e Inventive >>
• ricordatevi di inserire il codice CIN sia sui vari portali di prenotazione che sul vostro eventuale sito web. Anche qua se non lo fate, multa (siamo o non siamo il paese delle multe?!? lo siamo)

Bene.. se siete riusciti ad arrivare in fondo alla procedura ora non resta altro da fare che iniziare a divertirvi con la vostra nuova attività, che – se amate veramente avere ospiti – vi darà moltissime soddisfazioni, questo ve lo posso garantire!

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P.S. Giusto per evitare fraintendimenti, che quelli sono sempre all’ordine del giorno: io sono perfettamente d’accordo sul fatto che ogni struttura ricettiva sia controllata e che disponga di regolare licenza. Però quello che mi chiedo è: possibile che non si possano adottare strategie un po’ più snelle e moderne, che non facciano impazzire la gente? Perché a chi ha un’azienda poco importa, dato che avrà qualche collaboratore o dipendente che si occuperà di queste scartoffie per lui, ma i piccoli come me che magari affittano solo una stanza nella propria abitazione, e che debbono spaccarsi in 4 per capirci qualcosa, secondo voi sono invogliati a mettersi in regola grazie a questa trafila? l’eterno nonsense italiano.

Ultimo aggiornamento dell’articolo 3 settembre 2024