vita da host

Come aprire e gestire un Affittacamere in Liguria nel 2022

In Italia, per aprire una struttura ricettiva, anche se a gestione occasionale e non imprenditoriale, anche se si tratta di una sola stanza, serve una montagna di scartoffie inimmaginabile. Me ne sono resa conto l’anno scorso, quando ho aperto la mia guesthouse, e la mole di burocrazia concernente l’apertura della nuova attività mi ha messo a dura prova.

Qual è quindi l’iter e quali sono gli accorgimenti utili per arrivare in fondo alla procedura burocratica? a me nessuno aveva spiegato nulla l’anno scorso, perciò ora lo farò io scrivendo questo articolo (così, tanto per dare una mano alla possibile concorrenza, hahaha 🙂 )

Affittacamere o Bed and Breakfast? le differenze

Innanzitutto chiariamo perché ho scelto di aprire un affittacamere e non un bed and breakfast, e quali sono le differenze.

Nell’immaginario comune, un affittacamere è un posto in genere essenziale dove passare una notte magari di passaggio, e spendere poco, mentre il bed and breakfast è un posticino carino e curato, con colazione di torte fatte in casa e padrone di casa che ti accoglie di persona.

Ebbene, niente di più sbagliato. Affittacamere e b&b per le normative italiane sono praticamente la stessa cosa, con la differenza principale che l’affittacamere non è obbligato a fornire il servizio di prima colazione, il bed and breakfast invece sì. Quindi, che un posto sia carino e curato dipende soltanto da come viene gestito. Inoltre, le colazioni fatte in casa necessitano di permessi speciali, perciò la maggior parte delle strutture che offre la colazione, fornisce semplicemente alimenti confezionati (e anche per questo comunque serve un permesso). Io stessa una volta ho soggiornato in un agriturismo e mi sono ritrovata la colazione con il croissant bauli, ecco.

Quindi, dato che una colazione col croissant bauli per me non vale la pena, e io di mettermi a trafficare con permessi speciali e cucinare proprio non ne avevo voglia, ho deciso di optare per l’affittacamere che mi lasciava libertà di scelta.

Affittacamere imprenditoriale o saltuario?

A differenza di altre regioni d’Italia, in Liguria è possibile esercitare l’attività di affittacamere anche in modo saltuario e non imprenditoriale (cioè senza l’apertura di partita iva e registrazione presso la Camera di Commercio), come normalmente succede per i bed and breakfast. Per essere considerata occasionale, l’attività di affittacamere in Liguria deve avere le seguenti caratteristiche:

  • prima di tutto il proprietario deve risiedere (domicilio oppure residenza) nello stesso stabile in cui viene gestita l’attività
  • devono essere presenti non più di 3 stanze ammobiliate date in affitto, all’interno dello stesso stabile
  • la conduzione deve essere “non organizzata” cioè a livello familiare senza avvalersi di collaboratori esterni, e senza poter offrire altri servizi come per esempio tour organizzati o noleggio biciclette
  • la struttura deve rimanere aperta per un minimo di 5 ed un massimo di 9 mesi l’anno (quindi non può rimanere aperta 365 giorni l’anno)

Apertura Affittacamere: normative e codice CITR

In Liguria dal 2019 per esercitare un’attività alberghiera o extralberghiera è necessario essere in possesso di un Codice indentificativo regionale, detto codice CITR oppure CITRA (per gli alberghi). Questo codice di licenza viene rilasciato dopo un lungo iter burocratico (io ho impiegato circa 2 mesi di tempo per tutto), il quale si divide in tre fasi:

  1. Richiesta di classificazione della struttura da inoltrare alla Regione
  2. Richiesta di nulla-osta igienico sanitario da inoltrare alla ASL di appartenenza
  3. Apertura della SCIA per inizio attività, presso lo sportello SUAP del Comune di appartenenza, dopo aver ottenuto quanto al punto 1) e 2)

1. Classificazione della struttura ricettiva

Per le strutture extralberghiere, come affittacamere e bed and breakfast, la classificazione non è in stelle come per gli alberghi, bensì in “soli” (in Liguria da 1 a 3). Per ottenerla, chi gestisce o è titolare della struttura deve compilare un questionario che ne descrive tutte le caratteristiche ed inoltrarlo alla Regione che disporrà la classificazione ufficiale.

Nota bene: se intendete condurre l’attività in maniera non imprenditoriale, è in questa documentazione che dovrete segnalarlo.

Tutte la modulistica da scaricare e dove inoltrarla, si può trovare qui >>

CONSIGLI: tra i vari documenti da allegare alla domanda spiccano:

  • bozzetto dell’insegna da apporre all’esterno (anche questa obbligatoria, pena multa)
  • pianta in scala con relativa documentazione fotografica dell’alloggio che intendete affittare.

Se non siete in grado di procurarvi o fare queste cose da soli, contattate per tempo chi vi possa aiutare, altrimenti i tempi si allungano ancora di più. Inoltre, risulta evidente che l’alloggio deve essere già completamente arredato al momento della presentazione di questa domanda, non potete presentare foto di una camera non finita, nella quale manchino mobili fondamentali come il letto o l’armadio.

Inoltre, alcuni servizi, come la televisione, sono obbligatori per ricevere una classificazione superiore ad 1 solo “sole”… perciò se non ce l’avete (come me, che non ho più la tv per scelta da anni, perciò non l’ho messa nemmeno nella camera che affitto agli ospiti), potrete esser certi fin da subito di quanti “soli” vi verranno assegnati. Non importa se la struttura è di lusso, con piscina, aria condizionata e tutti i comfort moderni. Se non avete la tv, nisba. 1 sole. 🙁 W la modernità.

A cosa serve la classificazione ufficiale, quindi? A niente, in sostanza. Siete obbligati ad averla e ad esporre il contrassegno all’esterno della struttura, ma questa non influisce sui prezzi che siete liberi di fare a vostro piacimento, tenendo conto di tutto quello che offrite.

Quanto costa? marca da bollo di € 16 da apporre alla domanda, più attestazione di versamento di € 50

Quanto tempo ci vuole per ottenere la classificazione? io ho impiegato circa 3 settimane

2. Nulla osta igienico sanitario

E qua c’è da mettersi le mani nei capelli. Col senno di poi, vi consiglio di iniziare questo iter contemporaneamente alla richiesta di classificazione alla Regione, e non dopo, perché è una faccenda che richiede l’aiuto di un professionista esterno, come un geometra oppure un architetto (nel nostro caso, ci ha aiutato l’architetto che aveva seguito la nostra ristrutturazione). La lista dei documenti da allegare, infatti, è lunga e complessa, impossibilie da gestire per una persona comune che normalmente non ne sa mezza di queste cose, e comprende tra l’altro:

  • Relazione tecnico-descrittiva in relazione allo stato dei locali
  • certificato di agibilità dello stabile
  • certificazioni di conformità degli impianti

Perciò partite per tempo a farvi aiutare da qualcuno per questa pratica.

Quanto costa? c’è da pagare una tassa per ogni stanza che si affitta, nel mio caso erano € 92.

Quanto tempo ci vuole? almeno 1 mese, dal momento della presentazione della pratica, per riuscire ad avere l’appuntamento con l’ispettore sanitario che verrà personalmente in struttura

Note bene: il nulla osta sanitario per la struttura ricettiva non ha nulla a che vedere con il nulla osta igienico sanitario per l’abitabilità della casa in sè, quello per forza ce l’avete già altrimenti non potreste abitarci!! è un’altra cosa, una documentazione in più. É questo il motivo per cui stupidamente sono partita molto in ritardo con questa documentazione, pensavo di esserne già in possesso.

3. L’apertura di attività SCIA

Questo è l’ultimo step, relativamente il più semplice, che prevede la comunicazione allo sportello territoriale SUAP del vostro Comune dell’inizio attività, ma presume che abbiate già completato le due pratiche precedenti. Dovete infatti inviare la seguente documentazione:

  • Certificazione di classificazione rilasciata dalla Regione
  • nulla osta rilasciato da ASL
  • certificato di assicurazione responsabilità civile ospiti

Quanto costa? gli oneri ammontano a €50 (nel 2021 a La Spezia)

Quanto ci vuole? Una volta che avete fatto la comunicazione, potete iniziare subito l’attività. Successivamente, vi verrà comunicato il codice CITR da Regione Liguria.

Gestione struttura ricettiva affittacamere

Dopo che avete ottenuto il vostro nulla osta e il codice CITR, pensate che sia finita qui con le scartoffie e di poter iniziare a lavorare in pace?? Ma neanche per sogno! 🙁 Anche se avete deciso di aprire attività in maniera saltuaria e non imprenditoriale, gli obblighi concernenti la gestione sono esattamente gli stessi (così come l’iter burocratico appena descritto) di una struttura come un hotel con 100 stanze, è tutto uguale.

Prima di ricevere ospiti, quindi, dovrete organizzarvi per gestire anche quanto segue:

  • le comunicazioni degli alloggiati alla Questura. Ad ogni ospite che soggiorna da voi, avete l’obbligo di chiedere i documenti e di registrarli presso il portale della Questura dedicato. Se mancate di comunicare le presenze andate incontro al rischio di una multa e alla configurazione di un reato penale. Le credenziali per l’accreditamento e l’accesso vanno richieste alla polizia locale per email. Trovate tutte le informazioni sul Portale Alloggiati >>
  • l’imposta di soggiorno, che dovrete versare voi per conto degli ospiti (a meno di non ricevere prenotazioni da qualche portale che ha accordi col vostro Comune, e quindi ottempera lui a questa incombenza). Anche nel caso però in cui del versamento dell’imposta si occupi il portale (per esempio Airbnb), siete comunque sempre voi, come titolare della struttura, ad avere l’obbligo di comunicare le presenze e i versamenti fatti. Per questo è necessario registrarsi allo sportello del vostro Comune che si occupa dell’imposta di soggiorno.
  • e per ultimo, dovrete comunicare le presenze anche in relazione alla gestione dei flussi turistici. In poche parole, la Regione, per conto di Istat, vuole che le vengano comunicati, a fini statistici, i dati relativi alle presenze nella vostra struttura: numero di ospiti, la loro provenienza, e per quanti giorni alloggiano. Anche questo è un obbligo, e per ottemperare è necessario richiedere credenziali di accesso all’ufficio preposto in Regione. Trovate le informazioni sul sito di Regione Liguria >>
la terrazza con l'ulivo insegna
La mia bellissima insegna realizzata in legno inciso e dipinto

Consigli generali, per concludere

  • Munitevi di SPID e PEC, altrimenti nulla di tutto ciò sarà possibile.
  • Armatevi di una pazienza infinita e di un professionista che vi dia una mano, altrimenti rischierete di aver voglia di darci a mucchio
  • fate realizzare l’insegna ed affiggetela all’esterno, non solo perché non vi diano la multa dato che avere un’insegna è obbligatorio (e daie con ste multe), ma soprattutto perché voi volete essere trovati dai vostri clienti, giusto?? la nostra che è in legno inciso e dipinto l’abbiamo fatta realizzare da Arti e Inventive >>
  • Ricordatevi di inserire il codice CITR che vi verrà comunicato negli annunci online del vostro alloggio, sia sui vari portali di prenotazione che sul vostro eventuale sito web. Anche qua se non lo fate, multa (siamo o non siamo il paese delle multe?!? lo siamo)

Bene.. se siete riusciti ad arrivare in fondo alla procedura ora non resta altro da fare che iniziare a divertirvi con la vostra nuova attività, che – se amate veramente avere ospiti – vi darà moltissime soddisfazioni, questo ve lo posso garantire!


P.S. Giusto per evitare fraintendimenti, che quelli sono sempre all’ordine del giorno: io sono perfettamente d’accordo sul fatto che ogni struttura ricettiva sia controllata e che disponga di regolare licenza. Però quello che mi chiedo è: possibile che non si possano adottare strategie un po’ più snelle e moderne, che non facciano impazzire la gente? Perché a chi ha un’azienda poco importa, dato che avrà qualche collaboratore o dipendente che si occuperà di queste scartoffie per lui, ma i piccoli come me che magari affittano solo una stanza nella propria abitazione, e che debbono spaccarsi in 4 per capirci qualcosa, secondo voi sono invogliati a mettersi in regola grazie a questa trafila? l’eterno nonsense italiano.

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