vita da host

Booking o Airbnb? quale utilizzare per una piccola struttura, consigli per host privati

Da quando ho deciso di diventare un “host”, una delle prime domande che mi sono posta è stata sicuramente: come farò a promuovere la mia struttura e a farmi conoscere? perché uno può avere anche la struttura più bella del mondo ma se non ti fai conoscere adeguatamente gli ospiti non arriveranno mai.

I canali che si possono utilizzare per farsi conoscere e pubblicizzare sono essenzialmente tre:

  • sito personale con sistema di prenotazione diretta, oppure anche solo con i propri contatti
  • portali di prenotazione
  • social media (pagina facebook, account instagram etc)

Per ovvie ragioni di maggiore visibilità, chi è all’inizio sceglie quasi sempre di promuoversi principalmente sui portali, ed infatti è quello che ho fatto anche io, scegliendo i due maggiormente utilizzati e diffusi in Italia ed in Europa: Booking.com ed Airbnb.

Dopo 3 stagioni di esperienza con entrambi mi sento di fare una riflessione perché mi sono fatta la mia idea su quale preferisco, quali sono le loro caratteristiche, differenze e pro e contro, visto dalla parte di che deve promuovere il proprio spazio da affittare.

Caratteristiche generali Booking e Airbnb: differenze, pro e contro

  • Visibilità sui motori di ricerca
la terrazza con l'ulivo su google maps

La differenza è che Booking vi da da subito un’ottima visibilità perché vi posiziona immediatamente tra i migliori risultati di ricerca di google, mentre invece Airbnb no.

Questo accade perché Booking ha accordi con Google mentre invece Airbnb no, infatti anche se posizionate la vostra struttura su Google maps (fatelo, è gratis) sotto compariranno le tariffe da voi praticate su Booking, ma di certo non quelle di Airbnb.

  • Descrizione dell’annuncio

La descrizione dell’alloggio su Airbnb è totalmente personalizzata, potete scrivere quello che volete ed inoltre queste descrizioni vengono tradotte automaticamente nelle varie lingue (e la traduzione è anche piuttosto buona). Invece su Booking le descrizoni vengono generate automaticamente e spesso non danno nessuna informazione utile. C’è da dire che da un po’ di tempo anche Booking offre la possibilità di scrivere una descrizione personalizzata nella sezione “informazioni sull’host”, ma a me sembra che non venga letta da nessuno.

  • Prenotazione diretta e scelta dell’ospite

Airbnb permette di scegliere se accettare o meno un ospite, grazie alla possibilità di utilizzare l’opzione di “richiesta di prenotazione” (prima si contatta l’host che ha 24 ore per accettare o meno la prenotazione), Booking assolutamente no. Se decidete di aprire le prenotazioni su questo portale quindi dovete essere disposti ad accettare chiunque. Questa per me all’inizio era la perplessità maggiore nel decidere se affidarmi a Booking o meno, visto che le persone le facevo entrare a soggiornare direttamente a casa mia, e non in un edificio qualunque adibito esclusivamente agli ospiti.

Nota bene: c’è da dire che Airbnb un poco vi penalizza se non accettate gli ospiti con la prenotazione diretta, ma questo non significa che le cose non possano andare bene comunque su questo portale.

  • Quindi: se non intendete lavorare con le prenotazioni dirette, non potete inserire la vostra struttura su Booking.
  • Commissioni per gli host

Airbnb ha delle commissioni più basse per gli host, del 3-5% più IVA – le quali variano a seconda delle politiche di cancellazione più o meno rigide impostate dall’host stesso. Su Booking invece le commissioni variano dal 15 al 18% + IVA, e non possono essere scelte dall’host in base ad altri parametri ma vengono stabilite da Booking.

Inoltre, la commissione di Airbnb viene applicata alla vostra tariffa base, alla quale va poi aggiunto il 14% circa a carico dell’ospite, che concorre a produrre la tariffa finale che l’ospite andrà a pagare. Su Booking invece non c’è commissione per l’ospite, quindi la commissione del 15 o 18% (più IVA) che voi pagate al portale è sull’intero ammontare della tariffa che l’ospite paga.

Facciamo un esempio: se la vostra tariffa base su Airbnb è 100 euro a notte, il vostro guadagno sarà di circa 95 euro, mentre quello che l’ospite va a pagare (tariffa finale) saranno circa 114 euro a notte. Con la medesima tariffa finale per l’ospite, 114 euro a notte, con Booking invece – con la commissione massima del 18% – guadagnereste circa 89 euro (114 meno il 18% più IVA).

Inoltre, se volete far gestire i pagamenti da Booking, alla commissione dovete aggiungere una ulteriore percentuale del 1,3%, aggravio che con Airbnb non c’è. Senza parlare dell’Iva al 22% che su una commissione più alta incide ovviamente molto di più.

  • Quindi: se volete guadagnare la stessa cifra dai due portali, su Booking dovete tenere i prezzi più alti.
  • Pagamenti per gli host

Per quello che riguarda i pagamenti, Airbnb invia il pagamento subito, vale a dire se a 24 ore dal checkin non ci sono state segnalazioni di problemi da parte dell’ospite, il pagamento viene inviato immediatamente. Su Booking invece il pagamento è settimanale oppure mensile, a vostra scelta.

  • Come paga l’ospite

Su Booking potete decidere voi se accettare i pagamenti quando l’ospite fa il checkin (per esempio, perché avete un lettore POS) oppure decidere di far gestire tutto quanto al portale (maggiorazione del 1,3 %). Invece su Airbnb no, il pagamento avviene solo tramite il portale.

  • Quindi: se preferite gestire voi i pagamenti in loco, non potete avvalervi di Airbnb.
  • Termini di cancellazione e tipologie di tariffe personalizzate

Su Booking potete impostare voi stessi termini di cancellazione personalizzati, tariffe non rimborsabili etc, su Airbnb invece dovete per forza scegliere fra queste tre tipolgie di cancellazione: rigidi (cancellazione gratuita entro 1 mese), moderati (entro una settimana), flessibile (entro 1 giorno dall’arrivo). Per quanto riguarda le tariffe, invece, ovviamente i prezzi li decidete sempre voi, ma non è possibile per esempio impostare tariffe non rimborsabili o simili.

  • Cancellazioni da parte dell’host

Su Booking non è possibile cancellare autonomamente la prenotazione di un’ospite, è necessario farne richiesta a Booking e motivarla. A me è successo di doverlo fare per cause di forza maggiore, non è prevista nessuna penalità (e nemmeno mi hanno chiesto le prove dei fatti che avevano causato la cancellazione), l’ospite viene rimborsato e Booking lo aiuta a trovare un’altra sistemazione. Mentre invece su Airbnb potete sì cancellare voi in autonomia una prenotazione, ma dal 2022 si rischia di andare incontro a penalità anche importanti, che di norma vengono trattenute dai successivi pagamenti. Questo sempre a meno che non siate in grado di dimostrare una causa di forza maggiore. Leggete qui su Airbnb per saperne di più >>

  • Tasse e supplementi
tasse e supplementi airbnb
Tassa di soggiorno e animali domestici

Nel caso che il vostro alloggio sia una “locazione breve”, dal 2024 Airbnb in Italia riscuote e versa per conto dei vostri ospiti la tassa di soggiorno (questo non vale invece per le strutture ricettive extra alberghiere come per esempio gli affittacamere). Inoltre in alcuni comuni italiani nei quali la municipalità ha fatto accordi con Airbnb (preesistenti rispetto al 2024) il portale trattiene e versa la tassa di soggiorno per conto di tutti gli host iscritti, quindi anche le strutture extra alberghiere, non solo le locazioni brevi (è il caso per esempio di La Spezia, dove opero io). Per saperne di più su questo argomento leggete qua >>

Anche il supplemento animali domestici può essere incluso quando prenotate su Airbnb. Insomma, l’ospite una volta arrivato non deve sborsare nient’altro in contanti.

Invece Booking non raccoglie la tassa di soggiorno per conto degli ospiti, dovrete sempre farlo voi come host.

  • Recensioni

Su Booking le recensioni sono solo da parte dell’ospite nei confronti dell’host, su Airbnb invece sono reciproche. Su Booking però c’è la possibilità di segnalare opsiti che hanno avuto un “cattivo comportamento”. A me non è mai successo di dover utilizzare questa opzione, perciò non ho idea di quali conseguenze possa avere.

  • Assistenza

Ed infine, l’assistenza in qualità di host da parte di queste piattaforme: ho usufruito più volte di quella di Booking e devo dire che sono rimasta quasi sempre soddisfatta, a volte ci mettono molto a rispondere, soprattutto in periodo di alta stagione, ma le urgenze vengono sempre gestite bene, come nel caso in cui ho dovuto cancellare un ospite. Per quello che riguarda Airbnb, invece, come host non ho esperienza dell’assistenza che offre il portale.

Schema Riassuntivo Differenze principaliBOOKINGAIRBNB
Visibilità motori di ricercaSINO
Descrizione dell’annuncioAutomaticaPersonalizzata
Contatto diretto prima di prenotareSISI
Prenotazione direttaObbligatoriaNon obbligatoria
Commissioni per l’host15-18% + IVA3-5% + IVA
Invio pagamenti agli hostSettimanali o mensiliil giorno seguente il checkin
Tassa di soggiornoNon gestitain alcuni casi SI
Pagamento in struttura da parte dell’ospiteSINO, solo tramite il portale
Termini di cancellazione e tariffe personalizzateSINO
L’host può cancellare autonomamente una prenotazioneNO, deve fare richiesta e motivarlaSI, ma con una penale
RecensioniSISi anche per l’host

Quale portale quindi è il più adatto per una piccola struttura ricettiva extra alberghiera, o per un host privato?

Se offrite una alloggio standard, come può essere un appartamento per le vacanze, per esempio dentro ad un complesso turistico, o se avete un bed and breakfast o un affittacamere condotto in maniera imprenditoriale la scelta migliore sulla carta è Booking.

Perché questo portale nasce per l’industria alberghiera, hotel e resort, ed è utilizzato in generale da chi cerca un alloggio che abbia degli standard alberghieri, non da chi preferisce un alloggio a casa di una famiglia o è alla ricerca di qualcosa di particolare. Se avete qualcosa del genere da offrire – come la sottoscritta – credetemi, sulla carta è molto meglio Airbnb, perché il cliente medio di questo portale nella maggior parte dei casi sa cosa significa avere a che fare con un host privato.

annuncio airbnb
Il mio annuncio Airbnb come stanza privata: mi sembra molto chiaro che si va a soggiornare a casa di qualcuno!

Non avete idea di quanti clienti di Booking quando sono arrivati al checkin si sono resi conto solo in quel momento che si trattava di una casa privata, quella in cui si accingevano ad alloggiare. Quelli di Airbnb invece – al contrario – se lo aspettavamo proprio di avere a che fare con un alloggio in famiglia. Capite la differenza? è veramente fondamentale.

Nota bene: questo non significa che poi gli ospiti di Booking non si siano trovati bene, tutt’altro, non sto dicendo questo, ma comunque non era propriamente quello che si aspettavano, per alcuni può essere una sorpresa piacevole e per altri invece no. Insomma è un rischio.

Airbnb quindi è la soluzione ottimale se offrite un alloggio a casa vostra, perché è esattamente questo che molti dei clienti di Airbnb si aspettano, di alloggiare a casa di un host privato. Se avete qualcosa di particolare da offrire, Airbnb saprà metterlo in evidenza, Booking no.

Inoltre, Airbnb vi offre tutta una serie di funzionalità che possono essere molto utili se non intendete condurre questa attività in maniera imprenditoriale, ma saltuaria e occasionale, per esempio:

  • prendere ospiti solo se avete tempo accettandoli uno alla volta (grazie alle “richiesta di prenotazione” invece della prenotazione diretta)
  • stabilire uno spazio di tempo di 1 o più giorni tra un arrivo e l’altro (opzione chiamata “tempo per preparare”) molto utile se non volete trovarvi a dover gestire checkout e checkin lo stesso giorno, cosa in effetti abbastanza stressante
  • lavorare assieme ad un co-host, se per esempio l’alloggio che affittate non siete in grado di gestirlo in prima persona.

Per quale motivo quindi una piccola struttura dovrebbe promuoversi su Booking?

Anche se Airbnb sulla carta potrebbe essere meglio per una struttura molto piccola, condotta da un host privato, la risposta alla domanda di cui sopra è molto semplice: perché Booking vi porta da subito tante prenotazioni.

Quando ho iniziato, il 18 luglio 2021 ho messo l’annuncio in contemporanea su entrambi i portali e dopo sole 2 ore – e senza nessuna recensione – avevo già due prenotazioni da Booking. Non riuscivo a crederci, ve lo giuro. Invece con Airbnb non comparivo da nessuna parte nella ricerac organica, ed ho fatto veramente tanta fatica ad avere le prime prenotazioni.

Statisticamente parlando, a tutt’oggi, in 3 anni, ho avuto circa il 70% delle prenotazioni da Booking, il 20% da Airbnb ed il restante da privati che mi contattavano personalmente trovandomi su Google maps o dal sito personale.

Promuoversi da soli e accettare prenotazioni dirette, come piccola struttura, è possibile? pro e contro

La risposta è sì, ma ci sono delle condizioni. La prima – di solito – è che vi siate già fatti una buona reputazione a suon di (ottime) recensioni sui portali. La seconda, è che abbiate voglia di aprire e tenere attivi alcuni account social e/o un sito web o un blog, attraverso i quali far conoscere la vostra struttura.Con un blog, inoltre, si può anche cercare di farsi conoscere in maniera organica (cioè grazie al posizionamento nei risultati di ricerca di google), per esempio scrivendo articoli che attraggano visitatori interessati a soggiornare nella vostra zona e quindi potenziali clienti.

Per fare tutto ciò, però occore avere molto tempo ed una certa dimestichezza con blog, internet e social, e non tutti ce l’hanno o ne hanno tempo e voglia. É sostanzialmente per questo motivo che i portali hanno tutto questo successo tra le piccole strutture, perché fanno questo lavoro per voi, cioè di farvi conoscere, che è poi la cosa più importante.

Infine, un altro sistema per farsi conoscere ed ottenere contatti diretti molto importante è inserire la vostra struttura su google maps, è gratuito e vi permetterà di avere potenzialmente molti contatti. Anche qui gli ospiti possono scrivere recensioni (anche se non verificate) e i visitatori consultare il vostro sito web, se ne avete uno.

Essere presenti su Google maps è fondamentale per avere contatti diretti, perché tutti quanti lo consultano quando devono fare un viaggio, per cercare le strutture che si trovano nella zona che andranno a visitare, anche io lo faccio sempre.

Conclusioni

Come host privato di una micro-struttura non imprenditoriale, a volte la tentazione di mollare Booking è tanta, sia per via delle commissioni molto alte, che fanno levitare poi i prezzi per i clienti (o diminuiscono il vostro guadagno, a seconda delle vostre scelte), sia perché – a differenza di Airbnb – non ci si sente molto rappresentati. Però io non penso per ora che mi convenga farlo ed i motivi sono essenzialmente questi:

  • investire tutto su un unico portale può essere rischioso. Nel caso in cui per esempio abbiate dei problemi e vi sospendono l’annuncio (purtroppo con Airbnb può succedere) di fatto tutta la tua attività rischia di andare in fumo in un attimo. Questo è un rischio reale che si può correre nel caso si dipenda in tutto e per tutto da un unico portale senza un canale di vendite dirette.
  • i clienti arrivano da portali diversi in periodi diversi. Dopo 3 anni di attività questa è una cosa che ho notato, i clienti che arrivano da Booking e da Airbnb sono diversi, e prenotano la mia struttura in periodi diversi dell’anno, e quindi per me è utile avere entrambi.
  • non ho abbastanza tempo ed energie da investire nel pubblicizzarmi direttamente, e quindi penso che tenere aperti due canali di vendita sui portali sia importante se non si hanno molti clienti che prenotano direttamente

Quindi avete deciso su quale portale inserire la vostra struttura? fatemi sapere!

Se volete iniziare con Booking vi propongo il mio link d’invito grazie al quale non pagherete le commissioni al portale per le prime 50 prenotazioni (e lo stesso vantaggio vale anche per me):

Vuoi inserire la tua struttura ricettiva su Booking.com senza pagare le commissioni?

Se ti iscrivi seguendo questo link d’invito da parte mia, le tue prime 50 prenotazioni saranno senza commissione!

Se avete domande scrivete pure nei commenti oppure contattemi in privato grazie al form presente qui sul blog.

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